CES ಸಾಲಗಳು ಹೂಡಿಕೆ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಹಣಕಾಸು ಒದಗಿಸಲು DSCR ಅನ್ನು ಹೇಗೆ ಬಳಸುತ್ತವೆ

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ, ಕ್ಲೋಸ್ಡ್-ಎಂಡ್ ಸೆಕೆಂಡ್ (CES) ಸಾಲವು ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆದಾಯವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸದೆ ಮಾಲೀಕರಲ್ಲದ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಹಣಕಾಸು ಒದಗಿಸಲು ಒಂದು ಅನನ್ಯ ಮಾರ್ಗವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಸಾಲ ಸೇವಾ ವ್ಯಾಪ್ತಿ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಬಳಸುವ ಮೂಲಕ (ಡಿಎಸ್‌ಸಿಆರ್) ಅರ್ಹತೆ ಪಡೆಯಲು, ಈ ಆಸ್ತಿ ಆದಾಯ ಆಧಾರಿತ ಸಾಲಗಳು ಬಾಡಿಗೆ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮೇಲೆ ಕೇಂದ್ರೀಕರಿಸುತ್ತವೆ, ಇದು ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊಗಳನ್ನು ಸ್ಕೇಲಿಂಗ್ ಮಾಡಲು ಸೂಕ್ತವಾಗಿಸುತ್ತದೆ. ನಗದು ಹರಿವು ಆಧಾರಿತ ಸಾಲಕ್ಕಾಗಿ CES ಸಾಲಗಳು ಹೇಗೆ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತವೆ ಮತ್ತು ಅವು ಏಕೆ ಗೇಮ್-ಚೇಂಜರ್ ಆಗಿವೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಅನ್ವೇಷಿಸೋಣ.

CES ಸಾಲವು ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಡ್ರಾಗಳನ್ನು ಅನುಮತಿಸದ ಸ್ಥಿರ-ಅವಧಿಯ ಎರಡನೇ ಅಡಮಾನವಾಗಿದ್ದು, ಇದನ್ನು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಮಾಲೀಕರಲ್ಲದ ಆಕ್ರಮಿತ ಸಾಲಗಳಿಗೆ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಸಾಲದ ಜೊತೆಗೆ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆದಾಯ ಪುರಾವೆಯ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ ಎರಡನೇ ಅಡಮಾನಗಳಿಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿ, ಹೂಡಿಕೆ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗಾಗಿ ಕ್ಲೋಸ್ಡ್-ಎಂಡ್ ಎರಡನೇ ಸಾಲವು ಅರ್ಹತೆಯನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸಲು DSCR ಅನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುತ್ತದೆ. ಸಾಲ ಸೇವಾ ವ್ಯಾಪ್ತಿ ಅನುಪಾತವು ಮೊದಲ ಮತ್ತು ಎರಡನೇ ಅಡಮಾನ ಪಾವತಿಗಳನ್ನು (ಪ್ರಧಾನ, ಬಡ್ಡಿ, ತೆರಿಗೆಗಳು, ವಿಮೆ ಮತ್ತು HOA ಶುಲ್ಕಗಳು) ಒಳಗೊಂಡಂತೆ ಅದರ ಸಾಲ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳ ವಿರುದ್ಧ ಆಸ್ತಿಯ ವಾರ್ಷಿಕ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯವನ್ನು ಅಳೆಯುತ್ತದೆ. 1.0 ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಿನ DSCR ಆಸ್ತಿಯ ಆದಾಯವು ಅದರ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ, ಸಾಲದಾತರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಗದು ಹರಿವು ಆಧಾರಿತ ಸಾಲಕ್ಕಾಗಿ 1.25 ಅನ್ನು ಬಯಸುತ್ತಾರೆ.

ಈ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆದಾಯ ಪರಿಶೀಲನೆ ವಿಧಾನವು ಒಂದು ಪ್ರಮುಖ ಆಕರ್ಷಣೆಯಾಗಿದೆ. ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ W-2 ಗಳು ಅಥವಾ ತೆರಿಗೆ ರಿಟರ್ನ್ಸ್ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ; ಬದಲಾಗಿ, ಸಾಲದಾತರು ಆಸ್ತಿಯ ಬಾಡಿಗೆ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ, ಸಂಕೀರ್ಣ ಹಣಕಾಸು ಹೊಂದಿರುವವರಿಗೆ CES ಸಾಲಗಳನ್ನು ಪ್ರವೇಶಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ಅವರು ವಿದೇಶಿ ಪ್ರಜೆಯೂ ಆಗಿದ್ದಾರೆ, ಅಂತರರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಸ್ಥಳೀಯ ಆದಾಯ ದಾಖಲೆಗಳಿಲ್ಲದೆ US ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಸ್ಪರ್ಶಿಸಲು ಅವಕಾಶ ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತಾರೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಒಬ್ಬ ವಿದೇಶಿ ಪ್ರಜೆ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆದಾಯದ ಅಡೆತಡೆಗಳನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಿ 1.3 ರ DSCR ನೊಂದಿಗೆ ಮಾಸಿಕ $4,000 ಗಳಿಸುವ ಬಾಡಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ CES ಸಾಲವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು.

ಪಿಗ್ಗಿಬ್ಯಾಕ್ ಓಕೆ ರಚನೆಗಳು ನಮ್ಯತೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತವೆ. ಕ್ಲೋಸ್ಡ್-ಎಂಡ್ ಸೆಕೆಂಡ್ ಸಾಲವು ಮುಂಗಡ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲು ಮೊದಲ ಅಡಮಾನದೊಂದಿಗೆ ಜೋಡಿಸಲಾದ ಡೌನ್ ಪಾವತಿಗಳು ಅಥವಾ ನವೀಕರಣಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಳ್ಳಬಹುದು. $500,000 ಬಾಡಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಗುರಿಯಾಗಿಸಿಕೊಂಡ ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಕಲ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ: ಮೊದಲ ಅಡಮಾನವು 75% ($375,000) ಅನ್ನು ಒಳಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ, ಮತ್ತು CES ಸಾಲವು ಉಳಿದ 20% ($100,000) ಅನ್ನು ನಿಧಿಸುತ್ತದೆ, ಕೇವಲ 5% ಹಣವನ್ನು ಉಳಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಪುಟಮೀಸಲುಹೆಚ್ಚಿನ ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ದ್ರವ್ಯತೆ.

ಆದಾಗ್ಯೂ, DSCR-ಆಧಾರಿತ CES ಸಾಲಗಳು ಎಚ್ಚರಿಕೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಬರುತ್ತವೆ. ಎರಡನೇ ಅಡಮಾನಗಳ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿರುತ್ತವೆ ಮತ್ತು ಸಂಯೋಜಿತ ಸಾಲ-ಮೌಲ್ಯ-ಮೌಲ್ಯ (CLTV) ಅನುಪಾತಗಳು 75-85% ಕ್ಕೆ ಸೀಮಿತವಾಗಬಹುದು. ಖಾಲಿ ಹುದ್ದೆಗಳು ಅಥವಾ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬದಲಾವಣೆಗಳು ಆಸ್ತಿ ಆದಾಯ ಆಧಾರಿತ ಸಾಲಗಳ ಮೇಲೂ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರಬಹುದು, ಆದ್ದರಿಂದ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಬಲವಾದ ಬಾಡಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಈ ಅಂಶಗಳ ಹೊರತಾಗಿಯೂ, CES ಸಾಲಗಳಂತಹ ಮಾಲೀಕರಲ್ಲದ ಆಕ್ರಮಿತ ಸಾಲಗಳು ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೋ ಬೆಳವಣಿಗೆಗೆ ಸಾಟಿಯಿಲ್ಲದ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ನೀಡುತ್ತವೆ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಯಾವುದೇ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆದಾಯ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮತ್ತು ವಿದೇಶಿ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಆಯ್ಕೆಗಳು ಪ್ರವೇಶವನ್ನು ಚಾಲನೆ ಮಾಡದೆ.